Fiyatlar, arz ve talebin kesiştiği noktada oluşur. Arz arttıkça fiyat düşer, talep arttıkça fiyat yükselir. Bu, ekonomi kitaplarının en temel kuralıdır. Ancak Kuzey Makedonya’da, özellikle de Üsküp’te emlak piyasası uzun süredir bu kurallara meydan okuyor.
Üsküp’te bir daireye yatırım yapmak artık altına yatırım yapmakla eşdeğer görülüyor. Sadece bir yıl içinde, Üsküp’ün Merkez Belediyesi’nde metrekare başına ortalama konut fiyatı yüzde 11,5 artarak yıl başındaki 1.521 avrodan, son çeyrekte yaklaşık 1.700 avroya (1.697) yükseldi. Metrekare fiyatlarındaki bu artış, cenanakvadrat adlı internet sitesinde de açık şekilde görülüyor.
Aynı dönemde kentteki inşaat sayısı da artış gösterdi. Devlet Kadastro verilerine göre, yılın başında ülke genelinde yapımı süren 26.113 konut bulunurken, yıl sonunda bu sayı 27.522’ye çıktı. Ayrıca Devlet İstatistik Kurumu verileri, yıl boyunca Üsküp bölgesinde verilen inşaat ruhsatlarının da arttığını ortaya koyuyor.
Ancak bu tablo, konut ihtiyacının karşılanmasından çok, emlak sektörünün güçlü bir yatırım alanına dönüştüğünü gösteriyor. 2025 yılı boyunca Makedonya’da vatandaşlar ve şirketler, gayrimenkul alım-satımına toplam 1 milyar 78 milyon avro harcadı. Piyasada tarım arazilerinden ticari alanlara kadar her tür mülk bulunmasına rağmen, ülkedeki her üç işlemden biri konut alımı oldu. Daireler, toplam emlak piyasasının yaklaşık yüzde 33’ünü oluşturarak adeta “baskın para birimi” haline geldi.
Öte yandan, emlak piyasasındaki hareketliliğin ülke geneline yayılmaması dikkat çekiyor. Üsküp, Ştip, Tetovo ve Gostivar en aktif bölgeler olurken, yaklaşık 41 belediyede piyasa neredeyse tamamen durgun; bu bölgelerde yıllık işlem sayısı 50’nin altında kalıyor.
Emlak piyasasındaki bir diğer çarpıcı nokta ise finansman kaynağı. Yetkililere göre, konut alımlarının yaklaşık yüzde 50’si krediyle yapılırken, kalan yüzde 50’si nakit olarak gerçekleşiyor. Ancak bu nakit paranın kaynağı net olarak bilinmiyor.
Konuya ilişkin değerlendirmede bulunan Trajko Slavevski, “Yeni satılan dairelerin yaklaşık yüzde 50’si krediyle, diğer yüzde 50’si ise nakit alınıyor. Bu nakdin tasarruflardan mı yoksa konuşmak istemediğimiz başka gelirlerden mi geldiğine dair net bilgimiz yok. Bunun tespiti başka kurumların, özellikle de Merkez Bankası’nın görevi” dedi.
Uzmanlara göre, konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş Rusya’nın 24 Şubat 2022’de Ukrayna’yı işgaliyle başladı. O tarihten bu yana Üsküp’te ortalama konut fiyatları yüzde 46 arttı. Şu an için ise fiyatların yakın gelecekte dengeleneceğine dair güçlü bir işaret bulunmuyor.
Sitel
